世联研究核心观点

1、以往房地产行业呈现出的3年左右的周期波动,本质是中央基于宏观经济目标下的政策调控周期。而当我国面对严峻的人口问题以及欧美等国联合围堵、技术封锁问题的顶层逻辑下,“稳地价、稳房价、稳预期”被提升至前所未有的高度。

这意味着对于房地产将保持长期强管控,既为了引导资金流入实体以协助产业升级和技术突破,也为了缓解低生育率问题。因此,房地产行业周期性调控或难再现,逆周期加杠杆风险剧增。

2、房地产行业在“三线四杠”融资管控下,房地产金融审慎管理长效机制建立,销售回款占房企到位资金比重将进一步提升。此外,逆势加杠杆快速扩张逆袭的黑马将绝迹,部分“踩线”房企甚至将面临被迫降杠杆所导致的规模倒退,行业将进入剧烈整合阶段,并购将更盛。国企与低负债民营房企凭借融资优势和杠杆扩张空间余地,市占率将继续提升。

3、“三线四杠”融资管控与城镇化红利渐退的情况下,行业容错率大大下降,房企拿地将继续提升标准,布局更加聚焦一二线和强三线城市。这将导致行业更追求确定性与安全性,甚至“规模第一、利润第二”。聚焦的共识将导致这些区域土拍竞争更趋激烈,行业利润率进一步下行,也将迫使房企更多地开启合作拿地、合作开发模式。

4、国企与优质头部民营房企凭借低融资成本优势,在行业增速触顶、容错下降、追求确定性的阶段,对高负债、高融资成本的房企构成明显竞争优势(拿地阶段)。对于后者,城市更新与旧改重要性进一步提升,但这也对综合运营能力提出了更高要求。

5、在内地省会城市“强首府”、“强省会”的战略趋势下,其省会城市首位度进一步提高,后棚改时代,三四线城市面临市场缩减、去化竞争加剧的局面。

6、2019年以来全球放水所导致的热点区域房价明显上涨的势头,正因楼市调控和贷款收紧而降温,多地二手房贷款大幅收紧甚至停贷,使得二手房流动性塌缩,并影响置换链条。总体看,“三稳”与“房住不炒”政策显定力,观望情绪渐浓。

预计后市二线与强三线城市非主城区、非核心城市群三四线城市的去化竞争将趋于激烈,融资强管控将倒闭部分偿债能力承压的房企大幅降价抢收,价格战难以避免,尤其高负债房企的重仓区域和项目密集区域,打穿区域底价的现象或将更多。